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龍頭房企銷售繼續(xù)高歌猛進。中原房地產研究中心數據顯示，30家房企公布了一季度銷售業(yè)績，銷售金額合計10988億元，同比增長33%。銷售面積合計8386萬平方米，同比上漲28%。碧桂園、中國恒大和萬科銷售額居前，三家企業(yè)一季度銷售總額突破5000億元，占據30家房企銷售額的半壁江山。 加速分化 第一梯隊的碧桂園、中國恒大和萬科相比其他房企優(yōu)勢進一步拉大；多數房企一季度實現銷售面積和銷售額雙雙增長。從單月表現看，部分房企3月銷售額增速已顯頹勢。 公告顯示，碧桂園一季度實現合同銷售建筑面積約2039萬平方米，同比增長22.54%；實現合同銷售額約1879.7億元，較上年同期的1506.6億元增長24.76%。其中，3月份銷售額為641.3億元，銷售面積為677萬平方米，分別同比上漲17.3%和12%。 恒大前三個月累計實現合約銷售面積約為1581.7萬平方米，同比增長40%，合約銷售金額達1618.7億元，同比增長51.4%。合約銷售均價為10471元/平方米，同比上漲3.06%。3月份實現合約銷售面積471.5萬平方米，同比增長24.34%；合約銷售金額493.7億元，同比增加28.17%。 萬科前3個月累計實現合同銷售面積1048.2萬平方米，較去年同期的988.2萬平方米增長6.1%；合同銷售金額由上年同期的1502.7億元增長2.7%至1542.6億元。3月份實現合同銷售面積363.7萬平方米，合同銷售金額506.8億元，同比分別減少9%和20.4%。 從第二梯隊的情況看，融創(chuàng)中國和保利地產一季度均獲得較高增速，但與第一梯隊的差距拉大。保利地產一季度實現簽約面積592.76萬平方米，同比增長41.71%；實現簽約金額869.33億元，同比增長51.42%。3月份公司實現簽約面積218.35萬平方米，同比增長9.1%；實現簽約金額336.36億元，同比增長17.59%。融創(chuàng)中國一季度實現合約銷售金額752.9億元，同比增長65%；合約銷售面積456.5萬平方米，同比增長100.7%。 中原地產首席分析師張大偉認為，龍頭房企2018年一季度銷售火爆有多個原因，部分完成2017年任務的企業(yè)將部分銷售結轉至2018年；一線城市樓市相對平穩(wěn)，但支撐市場的三、四線城市成交處于高位。此外，部分二線城市出臺多項吸引人才落戶政策，房地產市場有所回升。張大偉指出，3月份大部分企業(yè)的銷售數據明顯放緩，不少企業(yè)消化了2017年預留的簽約業(yè)績，調控政策影響越來越明顯。 熱情補貨 市場人士指出，不少城市的去化周期在12個月以下。此外，受2016年、2017年銷售大年影響，大量房企在手資金充足。整體看，做大規(guī)模仍然是房企的主流選擇，規(guī)模居前的房企業(yè)績增速加快，房企拼規(guī)模趨勢加劇。部分中型標桿房企積極搶地，特別是從500億元沖刺1000億元、1000億元沖刺2000億元的第二梯隊房企，成為過去7個月搶地的主流企業(yè)。 中原地產研究院數據顯示，2018年前3個月，在樓市調控的情況下，大部分城市土地成交溢價率明顯下行。但成交金額依然刷新歷史同期記錄。50個大城市前三月土地出讓金高達9233.3億元，比上年同期的5823.7億元上漲58.5%。其中，杭州達927.7億元，同比上漲282%，賣地收入最高；北京573億元，同比上漲165%；蘇州534億元，同比上漲147%。武漢、福州、廣州、鄭州、重慶、濟南、天津等30個城市熱點城市土地市場均開門紅，賣地收入均超過100億元。寧波、佛山、嘉興、南通、常州、鹽城等三四線城市賣地金額增長明顯。預計2018年全國主要城市的土地出讓額維持高位。 熱點城市土地溢價率基本平穩(wěn)，大部分城市溢價率保持低位，基本在10%左右，明顯低于2015年-2017年平均30%的溢價率。 張大偉認為，多個城市土地成交額依然處于高位，特別是一、二線城市，房企對住宅類土地拿地積極性較高。出現的流標主要為具備多重復雜屬性的地塊。同時，房地產企業(yè)對總價較高的地塊相對謹慎。在2018年，大量房企進入三、四線城市拿地，推動熱點城市土地銷售額創(chuàng)新高。 加緊融資 除了跑馬圈地，從房企一季度的公告情況看，龍頭房企在加緊融資。泰禾集團近日發(fā)布公告稱，公司一季度新增借款150.69億元，占上年末凈資產的55.27%。富力地產、新城控股公告顯示，2018年一季度新增借款分別為179.61億元及93.33億元。葛洲壩近日公告，新增借款134.16億元，占上年末凈資產的27.42%。此外，招商蛇口、中國金茂、正榮地產和泰禾集團近日均發(fā)布融資計劃，擬發(fā)行公司債及資產抵押票據等，擬融資規(guī)模超過300億元。 海外融資正成為房企一個重要渠道。中國證券報記者不完全統(tǒng)計顯示，4月以來，至少7家上市房企發(fā)布公告，擬在海外市場發(fā)行票據或銀行貸款，債券發(fā)行利率在5%－8%左右。 業(yè)內人士指出，房企加大融資力度，除了拿地補貨外，另一個重要因素是2018年將面臨償債高峰。數據顯示，2018年地產債到期規(guī)模在1280億元左右。其中，公司債到期規(guī)模約760億元，中期票據到期規(guī)模約240億元，短期融資券到期規(guī)模約220億元。隨著開發(fā)貸及房地產信托等融資渠道收緊，預計后續(xù)將更多房企可能尋求在海外融資。

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