“這個(gè)清明假期的行情還是冷清，來現(xiàn)場咨詢的客戶很少，估計(jì)同比下降了10%，成交的更少了。”某二手房中介機(jī)構(gòu)置業(yè)顧問對中國證券報(bào)記者說。
市場降溫的背后折射了樓市的變化：買房的變了，投機(jī)客離場，以房換房的剛需占比提升，購房成本增加了，全款購買方式增多了；賣房的開發(fā)商也變了，不敢拿地王，想方設(shè)法降杠桿；政策預(yù)期也變了，從年初幻想政策松動到現(xiàn)在預(yù)期政策從嚴(yán)、，長效機(jī)制也在逐步落地。這些將推動未來行業(yè)發(fā)展邏輯的深刻轉(zhuǎn)變，租售并舉之下，樓市正加速回歸居住屬性。
購房群體切換
“售樓處客流量雖比去年清明節(jié)明顯提升，但與之前幾年差別仍然較大。”北京豐臺區(qū)天悅壹號售樓經(jīng)理對記者說。記者調(diào)研的豐臺區(qū)天悅壹號位于豐臺新宮商圈，目前均價(jià)在每平米85000元左右�！鞍凑漳壳罢{(diào)控政策和買房人的需求，預(yù)計(jì)今年價(jià)格會保持平穩(wěn)。政策方面可能不會放松，至于是否會更加嚴(yán)格還要看市場情況�！�
同時(shí)，房地產(chǎn)也在不斷收緊。售樓經(jīng)理稱，“房貸利率政策仍然比較緊，會根據(jù)購房者資質(zhì)等條件綜合審定，目前低也要基準(zhǔn)上浮5%，上浮10%至20%也比較常見。折扣等房貸優(yōu)惠政策目前基本是沒有了�！倍址糠矫�，上述中介機(jī)構(gòu)置業(yè)顧問舉例稱，北京市文慧園附近小區(qū)62平方米的兩室一廳，2月底成交價(jià)是492萬元。同一小區(qū)、同樣戶型，去年2月成交價(jià)可達(dá)550多萬元。
事實(shí)上，房貸收緊對購買力和購買結(jié)構(gòu)也形成較大影響。有房屋中介表示，“首付比提高后，炒房現(xiàn)象少了很多。換房和剛需則比以前多了。利率方面，北京地區(qū)目前便宜的是基準(zhǔn)上浮5%，一般上浮5%到10%不等。放款速度比以前慢多了，審核更嚴(yán)格，額度也少了�！�
鏈家研究院首席市場分析師許小樂表示，嚴(yán)調(diào)控結(jié)束了北京房價(jià)連續(xù)17個(gè)月的上漲勢頭，隨后出現(xiàn)連續(xù)9個(gè)月下跌，累計(jì)跌幅15%左右。無論是單看北京還是其他熱點(diǎn)城市，可以說調(diào)控起到了預(yù)期效果�！皬男枨蠼Y(jié)構(gòu)看，‘認(rèn)房又認(rèn)貸’對換房影響更大�！痹S小樂稱，有記錄均被認(rèn)定為“二套”，首付上提到60%或80%，房貸利率上浮20%，導(dǎo)致?lián)Q房首付比例大增。同換房首付比例大增不同的是，純剛需首付在調(diào)控前后沒有變化，因此調(diào)控后剛需成交占比有明顯增加。sdghgg
加速去杠桿
在樓市嚴(yán)調(diào)控下，開發(fā)商壓力陡增。在熱點(diǎn)城市，無論是銷售價(jià)格和速度，還是融資渠道和成本均不同程度的受到影響。
從之前屢屢出現(xiàn)的“地王”來看，在2017年幾乎絕跡。土地流拍情況開始增多。國泰君安分析師謝皓宇表示，今年1月一線城市出現(xiàn)四塊流拍地塊，是2014年4月以來一線城市流拍地塊數(shù)量高的一個(gè)月，二三線城市流拍情況在逐漸增多。
中國指數(shù)研究院研究報(bào)告指出，“房住不炒”成為2018年房地產(chǎn)市場主基調(diào)，一二線城市延續(xù)此前調(diào)控并加大土地供應(yīng)，高溢價(jià)拿地已成小概率事件；三四線城市熱度分化，部分城市承接外溢需求熱度上升�！爱�(dāng)前土地成交溢價(jià)率較低，從側(cè)面說明企業(yè)拓展資源意愿不高。”中信證券研究部研究員陳聰表示，緊信用市場環(huán)境下，企業(yè)成本上升，終可能推動部分企業(yè)理性認(rèn)識當(dāng)前環(huán)境，開始適度去杠桿。
融信中國董事會主席歐宗洪表示，集團(tuán)也將采納“降杠桿、減負(fù)債、增抗險(xiǎn)、調(diào)”的謹(jǐn)慎之道，靈活運(yùn)用多元化多渠道的融資模式、降低成本。中國國際研究所研究員李佩珈表示，在整治影子的大環(huán)境下，融資渠道較窄的小開發(fā)商短期內(nèi)很可能面臨融資成本攀升甚至鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。不排除大開發(fā)商以此為契機(jī)，擴(kuò)張市場份額，甚至實(shí)施行業(yè)內(nèi)兼并，市場集中度料將提高。
長效機(jī)制“在路上”
3月中下旬以來，杭州、西安、成都、海南等地接連出臺限購、搖號等調(diào)控政策。其中，海南明確，非本省戶籍居民家庭在海南省范圍內(nèi)只能購買1套住房，申請商業(yè)性個(gè)人住房首付款比例不得低于70%。
“從2017年和2018年一季度數(shù)據(jù)來看，目前房地產(chǎn)市場熱度雖有所下降，但仍然處于相對高位�！睎|興證券分析師鄭閔鋼認(rèn)為，目前收緊調(diào)控幅度較大的城市或省份，如昆明、海南、廣州、大連等，就是近期房價(jià)上漲速度較快的區(qū)域。2月70城商品房銷售價(jià)格同比增速5.8%，較之2016年10.8%的高點(diǎn)雖然已大幅回落，但仍處在歷史平均水平之上。短期內(nèi)期待政策的放松是不現(xiàn)實(shí)的。在樓市調(diào)控政策不斷升級的同時(shí)，加快培育住房租賃市場，也使得房地產(chǎn)行業(yè)逐漸在發(fā)生變化。比如，北京市計(jì)劃今后5年供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)集體租賃住房，年均供地任務(wù)量約200公頃。根據(jù)中原地產(chǎn)分析，1000公頃土地可建成30萬-40萬套租賃房。若如期完成，將在未來五年為北京提供10%-15%的增量房源。
上海今年計(jì)劃實(shí)現(xiàn)新增租賃房源計(jì)劃開工和轉(zhuǎn)化總量20萬套、新增代理經(jīng)租房源9萬套（間）的目標(biāo)。作為樓市標(biāo)桿的京滬兩地的租賃住房政策的推出和落地，將對政策落地產(chǎn)生示范引領(lǐng)效應(yīng)。租購并舉落地也離不開租賃供給改革。我愛我家副總裁胡景暉表示，要從農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地供應(yīng)、城市土地出讓、城市原有閑置物業(yè)改造再利用、小業(yè)主住房出租等方面入手，允許部分企業(yè)在建設(shè)園區(qū)時(shí)配建員工宿舍，多策并舉拓寬租賃供給渠道。
中國指數(shù)研究院指數(shù)研究總監(jiān)白彥軍認(rèn)為，政策導(dǎo)向逐漸明朗，租賃市場潛力巨大，但發(fā)展將呈現(xiàn)出差異趨勢。比如，人口凈流入較多的一線城市和強(qiáng)二線城市相比于其它城市的市場空間更廣。歐宗洪表示，今年房地產(chǎn)市場在“分類調(diào)控，因城因地”差異性調(diào)控措施中，有望實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵突破，踏入高質(zhì)量發(fā)展時(shí)代�！鞍凑諊鴦�(wù)院常務(wù)會議要求，財(cái)政部、發(fā)展改革委、人力資源社會保障部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部正抓緊制發(fā)操作文件，確保及時(shí)出臺相關(guān)政策措施。同時(shí)，我們還將進(jìn)一步加強(qiáng)事中事后監(jiān)管，確保各項(xiàng)清費(fèi)降費(fèi)政策措施落到實(shí)處。此外，我們還將加快推進(jìn)非稅收入立法進(jìn)程，研究制定政府非稅收入管理?xiàng)l例，進(jìn)一步規(guī)范‘費(fèi)權(quán)’管理�！背帖惾A表示。
按照政府的規(guī)劃，今年減稅方面，全年要再為企業(yè)和個(gè)人減稅8000多億元；非稅方面，要為市場主體減輕非稅負(fù)擔(dān)3000多億元。兩項(xiàng)改革可以實(shí)現(xiàn)萬億元的減負(fù)效果。有專家認(rèn)為，降費(fèi)改革不僅可以進(jìn)一步減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，還將有助于對政府機(jī)構(gòu)瘦身消腫，有利于理順政府與市場的關(guān)系、規(guī)范市場秩序，有利于進(jìn)一步激活市場主體活力。從高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，企業(yè)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級、創(chuàng)新發(fā)展，需要大量投入，而減稅降費(fèi)也正是降成本的有力舉措。
“降成本要整體考慮，統(tǒng)籌施策，很難針對局部來實(shí)現(xiàn)降成本。只有加快改革，降低制度性成本，才可能實(shí)現(xiàn)我國經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型升級�！敝袊�(cái)政科學(xué)研究院院長劉尚希表示。據(jù)了解，為了給研判形勢、防范風(fēng)險(xiǎn)、制定政策提供科學(xué)智力支撐，中國財(cái)政科學(xué)研究院今年將繼續(xù)組織實(shí)地調(diào)研，以求找到“降成本”中還需啃掉的“硬骨頭”，提出有價(jià)值的新觀點(diǎn)、新對策。
據(jù)財(cái)政部網(wǎng)站4月9日消息，今年以來，各級財(cái)政部門認(rèn)真貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)和新發(fā)展理念，以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策，大力推進(jìn)減稅降費(fèi)，強(qiáng)化預(yù)算執(zhí)行，財(cái)政收入運(yùn)行持續(xù)向好。
一、全國財(cái)政收入持續(xù)增長，實(shí)現(xiàn)良好開局今年一季度，我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行延續(xù)穩(wěn)中向好態(tài)勢，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級、質(zhì)量效益持續(xù)改善。在此基礎(chǔ)上，1-3月，全國一般公共預(yù)算收入同比增長13.6%。其中，中央收入增長18.9%，地方收入增長9.1%，在去年同期高基數(shù)之上保持了較快增長。一是受工業(yè)生產(chǎn)運(yùn)行加快、業(yè)景氣持續(xù)提升、消費(fèi)市場較為活躍、外貿(mào)進(jìn)出口較快增長等帶動，1-3月工業(yè)增值稅、商業(yè)增值稅、改征增值稅、國內(nèi)消費(fèi)稅、進(jìn)口環(huán)節(jié)稅同比分別增長16.6%、21.1%、22.9%、28%、14.4%，合計(jì)拉高全國財(cái)政收入增幅約10個(gè)百分點(diǎn)。二是受企業(yè)效益明顯改善和年初集中發(fā)放職工年終獎金分紅增加等帶動，1-3月企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅同比分別增長11.7%、20.7%，合計(jì)拉高全國財(cái)政收入增幅約4個(gè)百分點(diǎn)。三是工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格（PPI）處于相對較高水平，帶動以現(xiàn)價(jià)計(jì)算的相關(guān)稅收快速增長。1-3月，全國稅收收入同比增長17.3%，比去年同期加快2.6個(gè)百分點(diǎn)；全國非稅收入同比下降7.5%，比去年同期回落18.1個(gè)百分點(diǎn)，主要受進(jìn)一步落實(shí)各項(xiàng)降費(fèi)措施以及去年同期基數(shù)較高等因素影響。相應(yīng)地，1-3月稅收收入占財(cái)政收入比重為87.7%，比去年同期提高2.5個(gè)百分點(diǎn)，財(cái)政收入質(zhì)量進(jìn)一步提高。二、二三產(chǎn)稅收協(xié)調(diào)較快增長，多數(shù)行業(yè)稅收增速比去年同期有所加快
1-3月，全國稅收收入中，第二產(chǎn)業(yè)稅收、第三產(chǎn)業(yè)稅收分別增長20.4%、14.5%，多數(shù)行業(yè)稅收增速比去年同期有所加快。其中：受部分化工、冶金等產(chǎn)品價(jià)格上漲帶動，化學(xué)原料和化學(xué)制品制造業(yè)、非金屬礦物制品業(yè)、黑色金屬冶煉和壓延加工業(yè)稅收同比分別加快4.7個(gè)、21.4個(gè)、79.6個(gè)百分點(diǎn)；受用電量快速增長等因素帶動，電力、熱力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)稅收同比加快18.6個(gè)百分點(diǎn)；受假日消費(fèi)效應(yīng)及消費(fèi)升級相關(guān)行業(yè)較快增長等帶動，煙草制品業(yè)、零售業(yè)、交通運(yùn)輸倉儲和郵政業(yè)、住宿和餐飲業(yè)、廣播電視電影和影視錄制行業(yè)稅收同比分別加快40.1個(gè)、2.1個(gè)、15.3個(gè)、38.2個(gè)、51.8個(gè)百分點(diǎn)。三、地方財(cái)政收入總體平穩(wěn)增長，中西部地區(qū)稅收增長較快
圖2：各地區(qū)2017年12月比上月庫存增減情況 1月1日0.5彩涂板報(bào)價(jià)7180元/噸，1月5日報(bào)價(jià)7280元/噸，彩涂板價(jià)格整體上調(diào)100-150元左右/噸，整體漲幅1.39%。助力企業(yè)經(jīng)營 隔夜倫鎳收12575漲30美元，期鎳盤中支撐較強(qiáng)，短期或高位震蕩。今日無錫201、304價(jià)格主體穩(wěn)定，聯(lián)眾、宏旺也平盤報(bào)價(jià)，304太鋼、張浦、東特等多數(shù)鋼廠指導(dǎo)價(jià)走低，下跌幅度在100-200元/噸。近段時(shí)間市場需求延續(xù)疲軟，現(xiàn)貨價(jià)格難受支撐，304冷熱軋均有小幅讓利，大廠冷軋資源依舊偏緊，民營冷軋個(gè)別大戶有價(jià)無貨，以接為主，但表示因2月份接單量較少，3月份價(jià)只開了一次再也未開�？梢姡M(fèi)淡季，市場難有太大改變，短期價(jià)格多將繼續(xù)弱勢調(diào)整運(yùn)行，價(jià)格在13000-16000元/噸之間�！ ∩馍缏菁y鋼分析師認(rèn)為，目前，建筑鋼材下游需求量則呈現(xiàn)逐步遞減態(tài)勢，加上天氣原因，市場出貨受阻，市場悲觀情緒加重，此狀態(tài)下部分商家拋貨，降低庫存，螺紋鋼現(xiàn)貨價(jià)格持續(xù)下行。預(yù)計(jì)下周國內(nèi)螺紋鋼市場或?qū)⒀永m(xù)弱勢運(yùn)行，止跌反彈或需要看冬儲何時(shí)開啟。 1-3月，地方財(cái)政收入同比增長9.1%。分區(qū)域看，東、中、西部地區(qū)財(cái)政收入分別增長8.6%、10.2%、9.1%，其中稅收收入同比分別增長11.6%、20.2%、18.9%，比去年同期分別加快1.2個(gè)、4.1個(gè)、2.8個(gè)百分點(diǎn)。分地區(qū)看，全國有26個(gè)地區(qū)稅收收入實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長，特別是中西部地區(qū)稅收增長較快。綜合來看，一季度全國財(cái)政收入特別是稅收收入較快增長，反映出我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行延續(xù)穩(wěn)中向好態(tài)勢，高質(zhì)量發(fā)展的條件不斷累積。